Kaufnebenkosten-Rechner 2026 (Immobilienkauf)
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler schnell berechnen.
Von Tino Dagba · Stand: Juni 2026 · Über den Autor
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten hinzu — typischerweise 10–16 % des Kaufpreises. Diese umfassen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und ggf. Maklerprovision.
Welche Kaufnebenkosten gibt es?
- Grunderwerbsteuer (§ 1 GrEStG): Je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland). Wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet; separat ausgewiesenes Inventar kann die Bemessungsgrundlage mindern.
- Notarkosten: Ca. 1,0–2,0 % des Kaufpreises nach GNotKG. Notariell beurkunden ist in Deutschland Pflicht für Grundstücksgeschäfte.
- Grundbucheintragung: Ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises (Rechtspfleger-Gebühr nach GNotKG).
- Maklerprovision (§ 656a–656d BGB): Bei Wohnimmobilien maximal 50/50 geteilt — d. h. der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Typisch: je 3,57 % (3 % + MwSt.) im Bundesgebiet. In Berlin und Hamburg liegen die Käuferkosten oft bei 3,57 % gesamt.
Rechenbeispiel: 350.000 € in NRW mit Makler
- Kaufpreis
- 350.000,00 €
- Grunderwerbsteuer (6,5 %)
- 22.750,00 €
- Notarkosten (ca. 1,5 %)
- 5.250,00 €
- Grundbuch (ca. 0,5 %)
- 1.750,00 €
- Maklerprovision (3,571 %)
- 12.498,50 €
- = Kaufnebenkosten gesamt
- 42.248,50 € (ca. 12,1 %)
- = Gesamtinvestition
- 392.248,50 €
Wie Inventar die Grunderwerbsteuer senkt
Eine im Kaufvertrag separat ausgewiesene Einbauküche (z. B. 8.000 €) reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage auf 342.000 €. Das spart bei 6,5 % GrESt rund 520 € — aber das Finanzamt prüft die Angemessenheit und akzeptiert max. ca. 15 % des Kaufpreises als Inventar.
Häufige Fragen
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Ca. 4–6 Wochen nach notarieller Beurkundung — der Steuerbescheid hat eine Zahlungsfrist von einem Monat. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch möglich ist.
Sind Kaufnebenkosten von der Steuer absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien als Anschaffungsnebenkosten (erhöhen die Abschreibungsbasis). Bei selbstgenutztem Eigentum nicht abziehbar.
Kann ich Kaufnebenkosten durch geschicktes Vorgehen reduzieren?
Ja: bewegliches Inventar im Notarvertrag separat ausweisen (senkt GrESt-Basis), Direktkauf ohne Makler (kein Käufer-Anteil), Bundesland mit niedrigem GrESt-Satz bevorzugen (bei Grenznähe).
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Ein Dokument des Finanzamts, das bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Das Grundbuchamt darf erst nach Vorlage eintragen.